Οι τιμές των ενοικίων στην χωρα μας παραμένουν πολύ υψηλά, ειδικά όταν συγκρίνει κανείς τις μέσες τιμές ενοικίασης με τους μισθούς και τα ποσοστά του εισοδήματος που δαπανούν οι ενοικιαστές, η μεγάλη διαφοροποίηση έρχεται αν συγκρίνει την Ελλάδα με όσα συμβαίνουν στις υπόλοιπες χώρες της Ευρωζώνης.
Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή, η αύξηση στα ενοίκια ξεκίνησε από το 2018 (8,4%), συνεχίστηκε με μεγαλύτερο ρυθμό το 2019 (άγγιξε το 10% αύξηση) και συνεχίζεται έκτοτε. Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου, η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε κάπου μεταξύ 10%- 15%.
Ο μέσος όρο δαπάνης μίσθωσης κατοικίας στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1% του εισοδήματος. Στην Ελλάδα οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στη κατάταξη ήταν η Ρουμανία με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4% και η Ισπανία στο 26,2%, δηλαδή στο σχεδόν ήμισυ απ’ ότι η Ελλάδα. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Πορτογαλία, Γερμανία και Γαλλία, είναι 14,5%, 10% και 8,6%.
Αντιλαμβανόμαστε ότι το 50% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο «εξωφρενικό» μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο.
Το πρώτο επιχείρημα που ακουγόταν για χρόνια σχετικά με την αύξηση των ενοικίων, ειδικά στα κέντρα Αθήνας και Θεσσαλονίκης, και σε συγκεκριμένους, πολύ δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, ήταν πως γι’ αυτό ευθυνόταν η μετατροπή πολλών κατοικιών σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Και η αλήθεια είναι πως για συγκεκριμένες γειτονιές αυτό είχε μια δόση αλήθειας ωστόσο αυτό ίσχυσε για ένα, ενάμιση χρόνο. Μάλιστα πρέπει να αναφερθεί ότι οι περιοχές που κυριαρχούνται από σπίτια που βρίσκονται «εκτός αγοράς» μακροχρόνιας ενοικίασης, γιατί είναι αποκλειστικά καταλύματα για τουριστικούς σκοπούς, είναι γειτονιές που μέχρι πριν την έκρηξη του Airbnb δεν ήταν ιδιαιτέρως δημοφιλή προς μίσθωση (Κουκάκι, Κεραμεικός, Θησείο, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, κτλ).
Τα στατιστικά στοιχεία σε όλο τον κόσμο δείχνουν πως από το τέλος του 2019 ως και σήμερα, τα διαμερίσματα σε Αθήνα και μεγάλες πόλεις που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τουριστική διαμονή, έχουν μειωθεί αρκετά.
Η αιτία της σημερινής αύξησης στα ενοίκια ουσιαστικά έχει τις ρίζες της από την οικονομική κρίση του 2010. Αυτήν που άλλαξε τα πάντα στην κτηματαγορά και στην οικονομία γενικότερα, και συρρίκνωσε, σε πρωτοφανή επίπεδα, την οικοδομική δραστηριότητα. Η πτώση στην κτηματαγορά μεταξύ του ζενίθ της (2005) και του ναδίρ της ήταν εξωπραγματική. Μεταξύ 2005 και 2012 η συνολική μείωση της ιδιωτικής οικονομικής δραστηριότητας σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ ήταν της τάξεως του 72% Αυτό φυσικά ήταν άμεσα συνυφασμένο και με την τραπεζική χρηματοδότηση. Από την στιγμή που οι τράπεζες μείωσαν δραματικά την ροή «ζεστού χρήματος» για την απόκτηση κατοικίας μέσω δανεισμού, σταμάτησαν να εμφανίζονται αρκετά νέα σπίτια στην αγορά. Τα στατιστικά στοιχεία τρομάζουν: Το 2019 τα νέα στεγαστικά δάνεια ήταν λιγότερα από 500 εκατομμύρια ευρώ σε όλη την χώρα, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ.
Τα νούμερα για το 2021, όπως φαίνεται θα αγγίζουν τα 900 εκατ. ευρώ. Πλέον από το 2017 και ιδιαίτερα το 2019 ξεκίνησαν να οικοδομούνται νέες οικοδομές, οι οποίες όμως λόγω των νέων «εκτάκτων δεδομένων» (καραντίνες, περιορισμοί λόγω covid κτλ) δεν έχουν ολοκληρωθεί όλες. Οι τιμές προς πώληση είναι υψηλές καθώς και το κόστος οικοδομής έχει αυξηθεί και αναμένεται να αυξηθεί και άλλο και η κτηματαγορά έχει ανέβει. Άρα εύκολα μπορούμε να καταλάβουμε ότι τα σπίτια που είναι προς διάθεση για μίσθωση, είναι αρκετά λιγότερα από την ζήτηση και καθώς και τα ακίνητα επηρεάζονται από τους κανόνες της οικονομίας το αποτέλεσμα είναι να αυξάνονται οι αξίες. Η πρόβλεψη μας είναι ότι σταδιακά θα αρχίσει να μειώνεται η ζήτηση διαμερισμάτων και θα αυξάνεται η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων.
Τα ενοίκια τελικά θα πέσουν . Οι λόγοι είναι απλοί, αρχικά οι μισθωτές θα ενδιαφερθούν να αγοράσουν ακίνητο όταν τα ενοίκια είναι τόσο υψηλά, όταν μάλιστα το ελληνικό τραπεζικό σύστημα αρχίσει να παρέχει περισσότερα δάνεια η τάση αυτή (που ήδη παρατηρείται) θα είναι έντονη. Ταυτόχρονα πολλές οικοδομές που αναμένεται να ολοκληρωθούν θα αυξήσουν τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων είτε προς πώληση είτε προς μίσθωση. Συνεπακόλουθο είναι ότι οι μισθωτικές αξίες θα ισορροπήσουν.
Η εξισορρόπηση της αγοράς θα συμβεί σίγουρα λιγότερο γρήγορα και δραστικά απ’ ότι υπήρξε η άνοδος στις τιμές, αλλά ο εξορθολογισμός στις τιμές είναι μια πραγματικότητα εν αναμονή. Στο σημείο αυτό πρέπει να συνυπολογιστεί ότι τα επόμενα 2 με 5 χρόνια αναμένονται αλλαγές στην κτηματαγορά, ιδιαίτερα της Αττικής καθώς και νέοι σταθμοί του μετρό θα προστεθούν αλλά και μεγάλα έργα αναμένονται να ολοκληρωθούν (βλέπε Ελληνικό project) που θα αλλάξουν τόσο τις τάσεις όσο και το ενδιαφέρον των μισθωτών.
Έως τότε όμως θα συνεχίζει να υφίσταται ένα σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα, το ότι μεγάλο ποσοστό των εργαζομένων δεν θα έχει πρόσβαση στην στέγαση με ότι αυτό συνεπάγεται στην κοινωνική συνοχή.